2025年初，中央一号文件明确提出“两个不允许”：不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。
这份被称为“最严护地令”的政策,堵死了城里人下乡买房建房的路径，也让部分退休干部的回乡养老计划戛然而止。
政策并非突然出台，而是对过去数十年宅基地管理政策的延续和强化。 早在1999年，国务院办公厅就明确规定“农民的住宅不得向城市居民出售”。
2025年的一号文件首次将“退休干部”单独点名，直接针对一些地方通过“特殊资格权”或村民决议变相分地的现象。
一、城里人、退休干部均被拒之门外
宅基地使用权的核心在于“身份”。 根据我国法律，宅基地属于农民集体所有，只有农村集体经济组织成员才能申请取得。
城镇居民和退休干部不具备成员身份，因此无法通过购买或申请的方式获得宅基地。
展开剩余74%现实中，宅基地私下交易却长期存在。 部分中介以“长期租赁”“合作建房”等名义变相买卖农房。
例如，浙江某村曾因外来资本购地建别墅，导致村内道路被占、灌溉系统破坏，最终政府耗资千万整改。
此外，一些地方为吸引退休干部返乡，通过赋予“特殊资格权”使其获得宅基地，这种做法如今被明确叫停。
二、为何严控？ 耕地红线与农民退路的双重考量
政策收紧的背后，是对耕地保护和农民权益的底线思维。 我国耕地仅占全球7%，却要养活20%人口。 若放开城镇居民购地，可能引发耕地“非农化”，威胁18亿亩耕地红线。
另一方面，宅基地是农民最后的保障。 中国农业大学专家任大鹏指出，宅基地是农民“进城失败”时的退路。
武汉大学社会学院院长贺雪峰进一步分析，最可能变卖宅基地的群体是在城市生存艰难的农民，一旦失去土地，他们面临“退无可退”的风险。
政策通过禁止外部交易，为农民保留了一条返乡的退路。
退休干部被单独点名，则因其社会关系和资金优势更容易挤占普通农民资源。 例如，河南某县曾出现退休干部通过村民大会获批宅基地建养老院，最终因不符合政策被叫停。
三、出租、入股、合作成合法路径
严禁买卖不代表宅基地完全闲置。 政策同时提出“探索农户通过出租、入股、合作等方式盘活闲置住宅”。
浙江安吉农户将老宅改造成网红民宿，年收入超过20万元；山东寿光农民以宅基地入股蔬菜合作社，年分红是种地收益的3倍。
这些方式既保留了农民对宅基地的资格权，又避免了资本侵蚀。 例如，河北农民老李通过与企业合作开发农家乐，年增收8万元。
但政策明确划出红线：严禁建设别墅或会所，开发项目必须与农业相关，且需经村集体审核。
四、城乡需求冲突与政策执行难
政策的严格执行让部分群体感到不适。 城里人向往的“田园生活”与农民需要的“生存保障”形成冲突。
例如，有乡镇敬老院招聘护理员要求本科学历，被指“大材小用”；而城里人想下乡养老却被政策拒绝。
执行层面也存在挑战。 尽管中央三令五申，但部分中介仍打着“管理费”幌子违规操作。 有中介称“最近政策紧，需等待风头过去”，折射出监管与变通之间的拉锯。
此外，农村人口外流导致大量宅基地闲置，如何平衡“管住”与“盘活”成为地方政府的难题。
发布于：江西省